CỔ PHIẾU NVL – NOVALAND VÀ CÚ NGÃ NGỰA LỊCH SỬ?

Nếu anh em vô tình nắm giữ cổ phiếu NVL từ giai đoạn tháng 9/2022 đến đầu tháng 3/2023. Chỉ trong vòng hơn 6 tháng ngắn ngủi. Anh em sẽ phải gánh khoản lỗ hơn 80%. Đây là một mức giảm rất khủng khiếp với tốc độ giảm nhanh chóng mặt. Giống như anh em đang ngồi trên một chiếc máy tàu lượn. Và nó bắt đầu nhấn nút lao thẳng xuống vậy.

Mức giảm này có lẽ là bình thường với những dạng cổ phiếu Penny trà đá. Nhưng với một doanh nghiệp thuộc top VN30. Thì đây là một vấn đề rất lớn của thị trường chứng khoán. Cũng như tín hiệu rất xấu cho ngành bất động sản. Anh em nên biết Novaland là một trong những doanh nghiệp TOP đầu ngành BĐS.

Vậy nên bài viết này Cú và anh em sẽ cùng trả lời những câu hỏi:

• Điều gì đã làm cho một trong những ông lớn Bất động sản Việt Nam phải ngã ngựa?
• Novaland hay những doanh nghiệp Bất động sản khác đang trông chờ vào điều gì?
• Ý tưởng đầu tư vào những doanh nghiệp thuộc nhóm ngành này là gì?

Như thường lệ Cú phải tâm sự trước với anh em rằng:

• Bài viết này không mang tính chất phím hàng dưới mọi hình thức.
• Chống chỉ định với những anh em đọc xong và đầu tư không có kế hoạch.
• Trong khi viết bài Cú luôn cố gắng viết một cách khách quan nhất. Để mang lại cái nhìn toàn diện nhất cho anh em. Nhưng cũng không tránh khỏi những góc nhìn chủ quan. Hoặc những nhận định cổ phiếu NVL chưa đầy đủ của Cú len lỏi vào bài viết. Cú rất mong anh em đọc và đóng góp ý kiến giúp Cú nhé.

Không dài dòng nữa. Chúng ta cùng bắt đầu phân tích cổ phiếu NVL thôi!

Phần I.  Tổng quan về Novaland – Cổ phiếu NVL

1.1. Lịch sử hình thành của một trong những tập đoàn BĐS lớn nhất Việt Nam – Cổ phiếu NVL

Tập đoàn Novaland là một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Được thành lập vào năm 1992 tại TP. Hồ Chí Minh. Từ khi thành lập đến nay, Novaland đã trải qua một hành trình phát triển đáng kể, với nhiều bước đột phá và thành công đáng kể.

Nguồn: novanland.com.vn

Ban đầu, Novaland hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực phân phối bất động sản. Với mục tiêu cung cấp các sản phẩm BĐS chất lượng cao trên thị trường . Tuy nhiên, từ năm 2007 NVL quyết định thay đổi định hướng phát triển. Novaland dần chuyển sang các mảng đầu tư, xây dựng và phát triển các dự án BĐS trên toàn quốc.

Tính đến nay, trên tổng quỹ đất khoảng 10.600 ha. Tập đoàn Novaland hiện phát triển 03 dòng sản phẩm chủ lực, gồm: BĐS Đô thị, BĐS Du lịch, và BĐS Công nghiệp.

Trải qua hành trình 30 năm hình thành và phát triển, Novaland hiện sở hữu danh mục gần 50 dự án BĐS. Không chỉ dừng lại ở các dự án BĐS nhà ở tại Trung tâm TP.HCM. Tập đoàn còn đầu tư mạnh mẽ loạt dự án BĐS quy mô lớn, với những công trình và sản phẩm dẫn đầu xu hướng. Tác động tích cực đến quá trình phát triển đô thị và phát triển du lịch tại các tỉnh thành phía Nam.

Những dự án nổi bật của Novaland như Tropicana, The Sun Avenue, Sunrise City. Hay Water Bay, River Gate, Lucky Palace, The Grand Manhattan, NovaWorld Phan Thiet và nhiều dự án khác.

Nguồn: novaland.com.vn

Hiện nay, Novaland không chỉ là một tập đoàn bất động sản hàng đầu tại Việt Nam. Mà còn là một thương hiệu được khách hàng và các nhà đầu tư trong và ngoài nước tin tưởng và đánh giá cao.

Cổ phiếu NVL hiện đang niêm yết trong nhóm VN30. Cũng như niêm yết trái phiếu trên Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore.

1.2. Những mảnh ghép trong chuỗi giá trị của cổ phiếu NVL – Novaland

Hoạt động trong nhiều lĩnh vực kinh doanh bao gồm:

1. Phát triển và kinh doanh dự án bất động sản: Novaland là một trong những công ty hàng đầu tại Việt Nam trong mảng này. Công ty tập trung vào việc xây dựng các dự án căn hộ chất lượng cao, biệt thự, khu đô thị, trung tâm thương mại và khu nghỉ dưỡng.
2. Đầu tư và quản lý bất động sản: Novaland không chỉ tập trung vào phát triển và kinh doanh bất động sản. Mà còn đầu tư và quản lý các dự án bất động sản khác. Công ty đã đầu tư vào nhiều dự án bất động sản ở Việt Nam và nước ngoài, bao gồm cả các dự án khu công nghiệp.
3. Đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh khác: Ngoài lĩnh vực bất động sản, Novaland cũng đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh khác. Chẳng hạn như đầu tư tài chính, chứng khoán và năng lượng tái tạo.
4. Cung cấp các dịch vụ hỗ trợ bất động sản: Novaland cung cấp các dịch vụ hỗ trợ bất động sản như tư vấn pháp lý, tài chính. Và quản lý bất động sản để giúp khách hàng và đối tác của công ty có thể quản lý. Cũng như phát triển bất động sản của họ một cách hiệu quả hơn.

 Anh em có thể thấy chuỗi giá trị của cổ phiếu NVL chủ yếu xoay quanh mảng BĐS. Trong đó đáng chú ý là 2 mảng:

• Doanh thu mảng Chuyển nhượng Bất động sản chiếm 82.7% .
• Doanh thu mảng tư vấn  quản lý, phát triển dự án và tư vấn bán hàng chiếm 15%.

Số liệu được lấy từ báo cáo kết quả kinh doanh của Novaland năm 2022.

Nhưng có một vấn đề nữa anh em cần lưu ý. Đó là phân khúc bất động sản chủ lực của Novaland là gì? Câu hỏi này đặc biệt quan trọng trong việc dự phóng kết quả kinh doanh của cổ phiếu NVL. Cũng như các doanh nghiệp bất động sản khác. 

Bởi đơn giản chúng ta đều biết nhu cầu về mỗi phân khúc là khác nhau qua từng thời kỳ. Ví dụ phân khúc BĐS giá rẻ thường sẽ có nhu cầu ổn định. Còn những phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, cao cấp lại có tính biến động mạnh hơn. Thời gian bán hàng lâu hơn…

 Việc hiểu đặc tính sản phẩm chủ lực của doanh nghiệp. Kết hợp phân tích vĩ mô sẽ khiến cho anh em dự phóng kết quả kinh doanh chính xác hơn.

• Chiến lược tập trung phát triển các dự án trung và cao cấp

Nguồn: navaland.com.vn

Khi nhắc đến thương hiệu Novaland. Chúng ta đều nghĩ đến hình ảnh những căn nhà đắt tiền. Cùng với những tiện nghi hiện đại top đầu.

Việc này  đến từ sự thành công của chiến lực phát triển sản phẩm: ‘Chiến lược tập trung’. Mà doanh nghiệp đang theo đuổi.

• Tập trung vào phân khúc bất động sản trung cấp và cao cấp tại những vị trí chiến lược.  
• Dòng sản phẩm đa dạng bao gồm: BĐS Trung tâm (TP.HCM), BĐS Đô thị vệ tinh (các tỉnh lân cận TP.HCM), và BĐS Nghỉ dưỡng (các tỉnh là địa điểm du lịch hấp dẫn). 
•  Luôn đi trước đối thủ cạnh tranh. Nhờ năng lực phát triển dự án của đội ngũ chuyên gia.

– Trích tài liệu phát hành cho nhà đầu tư 2021-

Với chiến lược kinh doanh như thế. Mức giá trung bình các sản phẩm của Novaland sẽ giao động từ 1-5 tỷ đồng. Tuỳ vào diện tích, tiện ích vị trí,… Thậm chí sẽ có những sản phẩm có giá cao hơn nhiều.

Nguồn:novaland.com.vn

Một số dự án cao cấp của Novaland bao gồm: The Grand Manhattan, The Tresor, Sunrise Riverside, Lakeview City, và Aqua City. Vì vậy, có thể nói rằng các sản phẩm cao cấp chiếm một tỷ trọng đáng kể trong danh mục sản phẩm của Novaland. 

Và như Cú đã nói, việc định vị thương hiệu ở phân khúc tầm cao và chiến lược phát triển tập trung mạnh mẽ. Giúp Novaland trở thành một trong những thương hiệu dẫn đầu thị trường. Nhưng nó cũng khiến cho Novaland có những điểm yếu chí tử trong mô hình kinh doanh. Để tìm hiểu kỹ hơn anh em cùng đọc kỹ các phần sau của bài viết này nhé.

1.3. Vị thế của doanh nghiệp – cổ phiếu NVL trong ngành bất động sản

Khi phân tích và đánh giá một doanh nghiệp BĐS. Cú thường sẽ quan tâm 3 điểm trọng tâm:

– Quỹ đất của doanh nghiệp.

– Năng lực xây dựng và phát triển dự án.

– Khả năng bán hàng của doanh nghiệp. 

• Quỹ đất lớn:

Tính đến thời điểm hiện tại. Novaland đang sở hữu quỹ đất khoảng 10,600ha. Và nếu xét trên sàn chứng khoán. Thì cổ phiếu NVL và VHM là hai cổ phiếu đứng đầu ngành. Cũng như có khả năng tác động tương đối đến ngành BĐS.

Novaland là một trong những tập đoàn bất động sản lớn tại Việt Nam. Đã phát triển nhiều dự án tại nhiều khu vực trên toàn quốc. Tuy nhiên, có một số khu vực mà Novaland tập trung phát triển mạnh, bao gồm:

1. TP.HCM: Đây là thị trường bất động sản lớn nhất của Việt Nam và Novaland đã phát triển nhiều dự án ở đây. Bao gồm khu căn hộ cao cấp The Grand Manhattan, khu đô thị Lakeview City, và khu căn hộ The Tresor.
2. Đồng Nai: Nằm cách TP.HCM khoảng 40km về phía Đông. Đồng Nai là một trong những khu vực đang được quan tâm bởi các nhà đầu tư bất động sản. Novaland đã phát triển khu đô thị Aqua City tại đây.
3. Bà Rịa – Vũng Tàu: Nằm ở phía Nam TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu là một trong những điểm đến du lịch và nghỉ dưỡng phổ biến của Việt Nam. Novaland đã phát triển khu nghỉ dưỡng NovaWorld Phan Thiet. Và cũng đang triển khai dự án NovaWorld Hồ Tràm.
4. Khánh Hòa: Nằm ở miền Trung Việt Nam, Khánh Hòa là một trong những tỉnh du lịch phát triển nhanh nhất của Việt Nam. Novaland đã phát triển khu nghỉ dưỡng NovaWorld Phan Thiết tại đây.

Tuy nhiên, Novaland cũng đang mở rộng phát triển các dự án tại các khu vực khác. Như Long An, Đà Nẵng và Quảng Nam.

Đặc biệt tại thành phố Hồ Chí Minh. Novaland có thể nói là thương hiệu phát triển BĐS số 1 tại khu vực này. Với việc sở hữu những khu đất đắc địa có giá trị cao của thành phố.

Nguồn: Tài liệu phát hành cho Nhà đầu tư

Một số dự án trọng điểm tại thành phố Hồ Chí Minh như:

Nguồn: Tài liệu dành cho Nhà đầu tư 2021

• Năng lực thi công và phát triển dự án

Novaland được biết đến là một trong những tập đoàn bất động sản hàng đầu tại Việt Nam. Với năng lực xây dựng và hoàn thiện dự án được đánh giá ở mức tốt. Khả năng triển khai với tiêu chuẩn cao về thiết kế, chất lượng xây dựng và hoàn thiện.

Novaland đã xây dựng được nhiều dự án lớn và phức tạp tại Việt Nam. Bao gồm cả các khu căn hộ cao cấp, khu đô thị, khu nghỉ dưỡng và khu thương mại. NVL cũng sở hữu một đội ngũ chuyên gia, kỹ sư giỏi. Cũng như nhân viên có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế, xây dựng và quản lý dự án.

Novaland cũng có mối quan hệ hợp tác tốt với các nhà thầu xây dựng lớn trong và ngoài nước. Đảm bảo được nguồn lực và kỹ thuật hiện đại để triển khai các dự án của mình. 

Nguồn: novaland.com.vn

Tập đoàn này cũng sử dụng các công nghệ tiên tiến trong xây dựng và quản lý dự án như:

 – BIM, Lean Construction.

 – ISO 9001:2015 để đảm bảo chất lượng và tiến độ của dự án.

Ngoài ra, Novaland cũng chú trọng đến hoàn thiện dự án. NVL sẽ sử dụng các vật liệu và thiết bị cao cấp để đảm bảo chất lượng. Các dự án của Novaland thường được hoàn thiện đầy đủ các tiện ích. Như bể bơi, phòng gym, khu vui chơi, khu thương mại và các tiện ích khác…

Nguồn: novalan.com.vn

Như vậy về vấn đề năng lực xây dựng. Chúng ta cũng có thể đánh giá Novaland ở mức tốt.

•  Khả năng bán hàng

Ở đây Cú sẽ dùng hai tiêu chí Doanh Thu và số ngày tồn kho bình quân. Để so sánh năng lực bán hàng của NVL và các doanh nghiệp BĐS khác nhé.

• Tăng trưởng doanh thu so với trung bình ngành.

Nguồn: Dstock.vndirect.com.vn

Đầu tiên anh em có thể thấy nếu so với trung bình ngành. Tăng trưởng doanh thu của Novaland sẽ cao hơn nhiều. Nếu đó là chu kỳ tăng của bất động sản thì điều này là dễ hiểu. Vì các phân khúc mà NVL nhắn đến phần lớn là phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc này sẽ tăng trưởng rất mạnh mẽ trong điều kiện thị trường BĐS thuận lợi. Và ngược lại, cũng sẽ giảm đáng kể nếu thị trường BĐS yếu hơn.

Nguồn: Báo Dân Trí

Điều này đã được chứng minh trong biểu đồ trên. Anh em có thể thấy hai doanh nghiệp nổi tiếng về BĐS hàng hiệu có giá trị hàng tồn kho lớn nhất trị trường. Dĩ nhiên anh em cũng không nên hiểu giá trị hàng tồn kho lớn với nhiều ngành có thể tiêu cực. Nhưng với bất động sản thì nó lại là câu chuyện khác.

 Tịch cực hay hay tiêu cực phải xét thêm các yếu tố khác như:

• Chất lượng và giá trị nội tại của BĐS: Thể hiện bởi bởi nhiều yếu tố kết hợp để đánh giá. Chất lượng hoàn thiện, tiện ích, vị trí,…
• Sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Bất động sản là ngành có tính đặc thù riêng. Nhu cầu về từng nhóm BĐS là rất khác nhau trong từng thời kỳ. Bởi vì nếu xét về những nhu cầu thực là luôn có. Ai cũng muốn sở hữu cho mình một hoặc nhiều BĐS. Và với văn hoá của người Á Đông chúng ta, ‘An cư lạc nghiệp’ gần như là điều mọi người đều mơ ước. 

Nhưng nếu xét về nhu cầu đầu tư nó lại là câu chuyện khác. Giá BĐS có thể tăng rất nóng trong một thời gian ngắn rồi điều chỉnh mạnh hoặc đóng băng. Trong những giai đoạn thị trường BĐS ảm đạm nhu cầu giảm. Giá có thể tiếp tục đi ngang hoặc điều chỉnh giảm. Nhưng thường sẽ tạo mặt bằng giá mới cho thị trường. 

Lịch sử đã chứng minh được giá BĐS luôn có xu hướng tăng về dài hạn. Đặc biệt tại những nước đang phát triển như Việt Nam. Như vậy việc tồn kho của BĐS sẽ là tốt nếu doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt. Đủ để trụ qua những giai đoạn khó khăn. Cũng như phát triển thêm những dự án mới trong những giai đoạn này. 

Dĩ nhiên anh em cũng nên lưu ý. Trường hợp nếu sức khỏe tài chính của doanh nghiệp yếu. Thì đây lại là một câu chuyện khác nhé. Dòng tiền đổ vào bất động sản nếu không thể quay vòng hợp lý được. Sẽ gây ra tác hại vô cùng lớn đến doanh nghiệp. Và dĩ nhiên đó cũng có thể là án tử cho doanh nghiệp. Khi nó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thanh toán các khoản nợ của doanh nghiệp.

 Anh em có thể suy nghĩ đơn giản. Bất động sản là ngành rất cần đòn bẩy tài chính để phát triển dự án. Trong trường hợp thị trường thuận lợi điều này hoàn toàn tốt. Dòng tiền xoay vòng liên tục. Và các doanh nghiệp bất động sản dĩ nhiên được hưởng lợi rất nhiều. 

Nhưng ở những lúc thị trường khó khăn thì đây lại là câu chuyện khác. Các sản phẩm BĐS của doanh nghiệp BĐS bán chậm hơn thậm chí không bán được. Thị trường ảm đạm. Và dĩ nhiên lãi suất và các khoản nợ vẫn phải thanh toán. Đây sẽ là câu chuyện mà Cú và anh em sẽ phân tích rất kỹ trong phần sau của bài viết này. 

• Về số ngày tồn kho trung bình của các sản phẩm Novaland

Nguồn: Dstock.vndirect.com.vn

Số ngày tồn kho chính là số ngày của một vòng quay hàng tồn kho của một doanh nghiệp. Nó được xác định bằng cách lấy số ngày trong năm chia cho số vòng quay hàng tồn kho.

Công thức:

IP = 365/ VÒNG QUAY- HÀNG TỒN KHO (VQ- HÀNG TỒN KHO = GIÁ VỐN/ BÌNH QUÂN- HÀNG TỒN KHO)

=> Số ngày tồn kho lớn là một dấu hiệu của việc doanh nghiệp đầu tư quá nhiều cho hàng tồn kho. 

Ở tiêu chí này. Nếu so sánh số ngày tồn kho của NVL thuộc top đầu ngành bất động sản.

Nhưng anh em cũng phải hiểu việc số ngày tồn kho của doanh nghiệp lớn. Không hoàn toàn có nghĩa là doanh nghiệp có năng lực bán hàng kém.

Nguồn: Vietnamnet.vn

Bằng chứng là Novaland vẫn đứng thứ 2 trong top những doanh nghiệp BĐS uy tín nhất Việt Nam.

Bảng xếp hạng này được đưa ra dựa trên ba tiêu chí:

(1) Năng lực tài chính thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất.( báo cáo tài chính 2021)

 (2) Uy tín truyền thông được đánh giá bằng phương pháp Media Coding – mã hóa các bài viết về công ty trên các kênh truyền thông có ảnh hưởng; 

(3) Khảo sát các đối tượng liên quan được thực hiện trong tháng 2 và 3 năm 2022.

Như vậy số ngày hàng tồn kho cao. Anh em có thể lý luận bởi hai lý do: 

Một là phân khúc tập trung chủ yếu vào trung cao cấp. Trong đó cao cấp chiếm tỷ trọng khá lớn. Chưa kể việc Novaland tập trung phát triển dự án tại những vị trí đắc địa. Nghiễm nhiên cũng sẽ khiến cho giá của các sản phẩm thường cao hơn thị trường. Và theo nguyên tắc Cung – Cầu thì giá cao thường khó bán hơn.

Thứ hai với chiến lược phát triển tập trung mạnh mẽ. Liên tục mở rộng và phát triển dự án thì số ngày tồn kho cao là bình thường.

Nguồn: Dstock.vndirect.com.vn

Có thể thấy tốc độ tăng trưởng quy mô tài sản và hàng tồn kho là tương đối ấn tượng trong những năm gần đây.

Như vậy ở phần năng lực bán hàng. Nếu chỉ xét về con số tài chính. Thì Novaland quả thực khá yếu. Nhưng xét thêm tổng thể về mặt chiến lược của tập đoàn này. Và thương hiệu trên thị trường thì Cú đánh giá đây không phải doanh nghiệp có năng lực bán hàng kém.

Mà ngược lại Cú thấy chiến lược phát triển kênh phân phối của NVL cũng khá tốt. Ngoài việc sở hữu đội ngũ bán hàng có năng lực. Cổ phiếu NVL cũng kết hợp với các đối tác có thực lực trên thị trường. Một số tên tuổi lớn như:

• Công ty Cổ phần Phát triển Tín Hưng Property
• Công ty TNHH Tư vấn Bất động sản CT Homes
• Công ty Cổ phần Bất động sản Era Việt Nam
• Công ty Cổ phần Tư vấn và Đầu tư An Khang
• Công ty TNHH Một thành viên Express Realty
• ……

Tóm lại việc có số tồn kho cao của NVL là có thể hiểu được.

Tổng kết lại phần vị thế doanh nghiệp: Cú sẽ đánh giá NVL vào nhóm doanh nghiệp thuộc TOP đầu. Nhưng anh em đừng quên tiêu đề của bài viết này. ‘Cú ngã ngựa’. Novaland với những vấn đề liên quan đến sức khỏe tài chính của mình. Sẽ là vấn đề lớn nhất nhất anh em mình phân tích trong bài viết này.

Phần II. Ngành Bất động sản và câu chuyện sóng gió

2.1. Trái phiếu và những vấn đề đang hiện hữu

Nhưng trước khi đi vào phân tích trực tiếp vào vấn đề của chính cổ phiếu NVL. Chúng ta sẽ cùng nhìn trực diện vào bức tranh của ngành BĐS. Đặc biệt là trong giai đoạn hiện tại. Năm 2023 cũng là năm mà giới phân tích đánh giá vô cùng khó khăn với các doanh nghiệp BĐS.

2.2.1. Hệ quả của những chính nhũng sách Vĩ mô

Giai đoạn 2020-2022 là thời kỳ mà anh em nhà đầu tư ‘Say sóng theo đúng nghĩa’. Đang từ sự khủng hoảng cực độ do dịch. Lại ngay lập tức bước vào thời kỳ Uptrend mạnh mẽ. Và sau đó cũng gặp một pha Downtrend sốc không kém. Khiến cho rất nhiều nhà đầu tư vui chẳng tày gang. Vừa mới kiếm được chút lãi, lại bước vào down trend và thiệt hại rất nhiều.

Cú là một người rất may mắn khi được tiếp xúc với cả những nhà đầu tư thành công. Cũng như những nhà đầu tư đã chán nản rời bỏ thị trường. Với khoản lỗ rất lớn, đáng buồn thay khoản tiền mất đi là bao mô hôi công sức của họ. 

Khi nghe những người này chia sẻ nhìn chung Cú rút ra được. Họ thiếu một phương pháp đầu tư phù hợp. Họ thiếu những công cụ giúp mình đầu tư hiệu quả hơn. Và quan trọng hơn họ thiếu những kiến thức căn bản về thị trường. Khiến họ cứ bị cuốn vào trò chơi xanh đỏ.

Và đây cũng là động lực để Cú viết những bài viết này. Với mục đích giúp anh em có thêm kiến thức về doanh nghiệp, về ngành. Giúp anh em có thêm những tư liệu tham khảo để đầu tư hiệu quả hơn nhé.

Nguồn: Stockchart.vietstock.vn

Phần này chúng ta sẽ cùng thảo luận rất nhiều về các chính sách vĩ mô. Nhưng để tránh lan man. Cú sẽ tập trung trọng điểm và chính sách tiền tệ. Tác động của nó trong từng thời kỳ. Cú thường thích phân tích theo kiểu kiểu nguyên nhân – kết quả để tìm ra cái gốc của vấn đề. Từ đó mới hình  thành phương án đối phó. Và sau đây sẽ là những lý do vì sao chúng ta có một năm 2022-2023 khốc liệt như vậy:

1- Chính sách tiền tệ mở rộng quá mức đã làm chúng ta sống trên sự chủ quan.

Đại dịch Covid 2019 đã làm thay đổi nhiều thứ. Và cũng có thể nói đây là một trong những đại dịch có quy mô ảnh hưởng lớn nhất trong lịch sử nhân loại. Dĩ nhiên ngoài các vấn đề liên quan đến nhân đạo và y tế. Thì kinh tế cũng rất đáng được quan tâm. 

Đại dịch đã gây ra nhiều tổn thất cho nền kinh tế Việt Nam nói riêng và thế giới nói chung. Ở mức độ toàn cầu chúng ta có khủng hoảng chuỗi cung ứng toàn cầu…

Tóm lại nỗi lo suy thoái kinh tế đã khiến giới đã khiến các nhà hoạch định chính sách phải hành động. 

Một thời kỳ mà anh em nhà đầu tư gọi là : ‘TIỀN RẺ’ bắt đầu diễn ra. Chính sách tiền tệ mở rộng. 

Một số đặc điểm cơ bản của thời kỳ của chính sách tiền tệ mở rộng bao gồm:

• Lãi suất thấp.
• Tăng cung tiền, nhằm kích thích sự lưu chuyển tiền trong nền kinh tế.

Dĩ nhiên mục đích của chính sách tiền tệ mở rộng là kích thích sự phát triển trong nền kinh tế.

Nhưng hậu quả của nó cũng không không hề nhỏ:

– Dòng tiền lớn được bơm ồ ạt ra thị trường. Trong khi nền kinh tế lại đang bị tắc nghẽn do dịch. Kênh sản xuất bị chậm lại. Tạo ra một điều tất yếu đó là cần những kênh có thể hấp thụ lường tiền rẻ này. Và phương án tốt nhất khi đó là kênh tài sản. Và chúng ta có một giai đoạn huy hoàng của chứng khoán, bất động sản, cryptol… 

– Các doanh nghiệp Bất động sản dĩ nhiên được hưởng lợi rất nhiều trong giai đoạn này. Họ bán được hàng nhiều hơn, Do nhu cầu đầu tư tăng cao. Lẫn trong môi trường lãi suất thấp, người dân dễ tiếp cận với kênh vay mua nhà hơn. Các ngân hàng cũng dễ dãi hơn trong việc giải ngân cho vay.

– Và sự chủ quan đã bắt đầu len lỏi vào hoạt động quản trị của các tập đoàn bất động sản.

Họ bắt đầu phát hành nhiều trái phiếu hơn, vay nợ nhiều hơn.

Nguồn: Vneconomy.vn

Và dĩ nhiên là một ngành có tính chất phải sử dụng đòn bẩy cao. Bất động sản nghiễm nhiên chiếm một phần lớn trong miếng bánh trái phiếu bày.

Với môi trường lãi suất cao như hiện tại. Cộng với tình hình kinh doanh ảm đạm hiện tại. Thì cú ngã ngựa của cổ phiếu NVL, PDR và nhiều doanh nghiệp BĐS khác. Là một điều dễ hiểu.

Cú sẽ phân tích kỹ hơn trong phần phân tích chuyên sâu của cổ phiếu NVL.

Nguồn: Hiệp hội trái phiếu Việt Nam

Có vay thì phải có trả. Số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) công bố mới đây cho biết. Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong 2 năm 2023 – 2024 là rất lớn. Khoảng 230.000 tỷ đồng, với  năm 2023 khoảng 119.000 tỷ đồng, năm 2024 khoảng 111.000 tỷ đồng.

2- Thiên nga đen: Chiến tranh và lạm phát.

Rõ ràng kịch bản về lạm phát ( nếu không có các sự kiện chiến tranh Nga và Ukraine) đã được tính đến. Các nhà hoạch định chính sách đã tính đến việc lạm phát sẽ xảy ra. Nhưng họ hướng đến một kịch bản hạ cánh mềm hơn. Khi họ có thể kích thích kinh tế bằng chính sách tiền tệ nới lỏng. Và thu hẹp dần dần để có kịch bản hạ cánh mềm với kiểm soát lạm phát.

Nhưng cuộc chiến Nga – Ukraine đã khiến cho kế hoạch này đổ vỡ. Khủng hoảng giá năng lượng từ các lệnh trừng phạt và đáp trả chính trị. Đã khiến cho cục diện của nền kinh tế đảo chiều chóng mặt. Khi lạm phát đang trong vị thế có thể kiểm soát được, kỳ vọng hạ cánh mềm. Đã trở thành vấn đề lớn nhất cần giải quyết trong thời gian qua.

Giá năng lượng, khí đốt đã trở thành quả bom. Nó không phải quả bom nổ chậm đâu anh em nhé. Nó là một quả bom bắt ra từ chiến trường Nga – Ukraine bắn vào nền kinh tế thế giới. Giá các nguyên vật liệu cơ bản khác và lương thực cũng góp gia tăng sức mạnh cho nó.

Anh em nên nhớ Nga và Ukraine là hai nước rất quan trọng trong chuỗi giá trị hàng hoá toàn cầu. Với các hàng hoá cực kỳ quan trọng như: Năng lượng, khí đốt, lương thực và nguyên vật liệu cơ bản.

Và kết quả là ‘Lạm phát’ chính thức trở thành nỗi lo ngại của nền kinh tế toàn cầu. 

Lạm phát của nhiều quốc gia và khu vực trên thế giới đã đạt đỉnh trong nhiều năm.

Nguồn: Tradingeconomy

Ví dụ như ở Mỹ làm phát đã đẩy lên mức cao nhất trong vòng 25 năm qua.

Nguồn: vneconomy.vn

Hệ quả tất yếu là Chính sách tiền tệ đã trở nên quá bị động. Chung ta đã ngay lập tực phải đối phó với những bài toán khó khăn hơn. Là kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế. Hai mục tiêu này rất khó để thực hiện. Mà nếu nghĩ rộng  ra đó là bộ ba bất khả thi trong kinh tế vĩ mô:

– Tỷ giá hối đoái cố định

– Tự do lưu chuyển vốn

– Chính sách tiền tệ độc lập để ổn định giá cả

3- Sự đảo chiều quá đột ngột của chính sách tiền tệ.

Như Cú đã nói ở trên. Trong bối cảnh lạm phát tăng chóng mặt do sự kiện thiên nga đen. Các nhà hoạch định chính sách đã lựa chọn phương án ổn định lạm phát. Và để ổn định lạm phát, chính sách tiền tệ dường như lại là quân cờ chủ  lực. Chúng ta đều cảm nhận được việc đào chiều chính sách tiền tệ nhanh. Đã gây ra áp lực lớn như thế nào trên nền kinh tế cũng như thị trường chứng khoán.

Fed đã đưa lãi suất về mức cao nhất trong hơn 10 năm qua. Nguồn Tradingeconomíc

Đầu tiên đối với thị trường chứng khoán hay các thị trường tài sản nói chung. Chúng ta có những đợt sụt giảm cực mạnh. Bởi đơn giản. Đi lên vì lý do gì thì cũng sẽ đi xuống vì lý do đó. Các kênh như chứng khoán, crypto, hay BĐS đã được hưởng lợi quá nhiều trong chu kỳ tiền rẻ. 

Chỗ này Cú sẽ giải thích cho anh em thêm về thuật ngữ Tiền rẻ. Đây là thuật ngữ giới đầu tư nói về mối quan hệ giữa tiền, lãi suất, giá tài sản. Hiểu đơn giản khi lãi suất thấp, chi phí sử dụng tiền thấp, định giá tài sản tăng. Và chi phí sử dụng tiền chính là lãi suất. Và với bối cảnh lãi suất tăng mạnh. Thị trường tài sản nghiễm nhiên bị định giá rẻ hơn.

Anh em cũng có thể giải thích cái này theo lý thuyết tiết kiệm và đầu tư. Khi lãi suất tăng người dân sẽ có xu hướng gửi tiết kiệm nhiều hơn. Nhu cầu chi tiêu giảm khiến giá các loại tài sản giảm. Domino sẽ lan từ thị trường hàng hóa sang thị trường tài sản tài chính.

Khi lãi suất tăng, bất động sản cũng trở thành kênh đầu tư kém hấp dẫn. Chi phí mua nhà tăng cao do chi phí các khoản vay tăng mạnh. Hậu quả là thị trường bất động sản trở nên ảm đạm .

2.1.2. Những vấn đề lớn của ngành bất động sản

• Trái phiếu và những khoản nợ đến hạn.

Như Cú đã đề cập ở giai đoạn trước. Giai đoạn tiền rẻ năm 2020-2021 đã khiến cho việc tiếp cận tín dụng được dễ dàng hơn. Và hệ quả là cuộc đua huy động vốn để phát triển dự án. Thị trường thuận lợi Bất động sản dễ bán. Vốn dễ huy động hơn từ các kênh như: Chứng khoán và tín dụng từ các ngân hàng. Ở đây anh em nên hiểu chứng khoán bao gồm cả cổ phiếu và trái phiếu nhé.

Ở đây Cú sẽ tập trung nói về vấn đề trái phiếu trước:

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA). Năm 2023 sẽ có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng. Tính riêng trong tháng 1/2023, có gần 17,5 nghìn tỷ đồng tổng giá trị trái phiếu đến hạn. Trong đó 60% tập trung ở nhóm bất động sản với 10,5 nghìn tỷ đồng.

Như vậy đây sẽ là một gánh nặng vô lớn đối với các doanh nghiệp BĐS.

Trong 2 năm tới, gánh nặng đáo hạn của trái phiếu ngành bất động sản sẽ lên tới 230,86 nghìn tỷ đồng. Chiếm 35,2% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Trong khi đó, phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống. 

Mặc dù khoảng thời gian cuối năm 2022, nhiều doanh nghiệp đã tăng cường mua lại trái phiếu trước hạn. Song khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn vẫn là rất lớn. Áp lực trả nợ gia tăng mạnh trong giai đoạn 2023 – 2024. Do đó, việc đảm bảo nguồn vốn đảo nợ sẽ trở thành vấn đề cấp thiết.

Nhưng trong bối cảnh hiện nay đây là nhiệm vụ cực khó của các doanh nghiệp này. Do niềm tin của các nhà đầu tư suy giảm. Xuất hiện tâm lý e ngại sau những vi phạm pháp luật trong phát hành trái phiếu gần đây. Xảy ra tại các đơn vị chuyên về kinh doanh bất động sản như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát. 

 

• Sự ảm đạm cả thị trường bất động sản.

Con số hàng tồn kho kỷ lục đang nói lên vấn đề này. 

Nguồn: Báo Nhịp Sống Kinh Doanh.

Vòng quay hàng tồn kho kéo dài lên mức trên 1.497 ngày (tức hơn 4 năm). Đây là mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản. 

Đây sẽ là mức tồn kho rất đáng lo ngại. Và sẽ là áp lực rất lớn lên vai các doanh nghiệp bất động sản. Áp lực cạnh tranh có thể khiến giá bất động sản đi xuống. Khi dư cung là rất nhiều, trong khi sức cầu lại đang yếu.

2.2. Thị trường bất động sản lúc nào sẽ ổn hơn?

Câu hỏi này quả thực rất khó để trả lời. 

Trong bối cảnh ngành bất động sản hiện tại. Thứ ngành bất động sản cần cũng là thứ nền kinh tế thiếu: ‘Tiền’.

Doanh nghiệp Bất động sản cần tiền. Họ cần tiền để thanh toán những khoản vay đến hạn của mình. Việc tái cơ cấu nợ của các doanh nghiệp bất động sản lại gặp khó trong thời điểm hiện tại. Họ rất khó để nhận các khoản vay mới để giải quyết các khoản nợ trước mắt. Nhưng với bối cảnh này thì lại khá khó. 

Các doanh nghiệp bất động sản cần bán được sản phẩm để có tiền. Nhưng đối với họ trong bối cảnh ngành như thời điểm hiện tại. Kế hoạch này cùng vô cùng khó khăn.

Những nghị định như nghị định 65, hay những nghị định khác. Chỉ mang tính chất làm dịu thị trường nhất thời. Và đại loại là việc của các anh thì các anh ngồi lại với nhau để tự giải quyết. Ví dụ như các doanh nghiệp BĐS có thể xin chủ nợ giãn hoãn nợ. Hay có thể lấy tài sản thế chấp để trả.

Hay như đề xuất triển khai gói tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng mới đây. Cũng chỉ nhắm vào căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Mảng này không chiếm quá lớn trong thị trường bất động sản.

Cú không thể trả lời được khi nào ngành Bất động sản sẽ vượt qua hoàn cảnh khó khăn này. Nhưng thời điểm khó khăn nhất của nhóm ngành này sẽ rơi vào giai đoạn 2023 và 2024. Trong đó 2023 sẽ là thời điểm khó khăn nhất. Đây cùng là giai đoạn thị trường thanh lọc những doanh nghiệp Bất động sản yếu kém. 

Phần III. Cổ phiếu NVL và những vấn đề đang hiện hữu

3.1. Cổ phiếu NVL – Khi đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi

Cổ phiếu NVL đang là một trong những cổ phiếu có mức giảm mạnh nhất danh mục VN30. Với mức giảm trên 85% từ đỉnh. Dĩ nhiên là ghi nhận tại vùng đáy thấp nhất tính đến thời điểm hiện tại. ( 17/03/2023).  

Vậy nguyên do gì mà cổ phiếu NVL. Một trong những cổ phiếu có khả năng giữ giá được đánh giá ở mức tốt. Lại có mức giảm mạnh đến như thế?

Anh em nên nhớ giai đoạn thị trường điều chỉnh mảnh lần đầu vào thời điểm tháng 4/2022. Cổ phiếu NVL vẫn nhận vùng giá 7x là vùng giá hỗ trợ cứng. Bất chấp đà giảm của thị trường. 

Nguồn: https://stockchart.vietstock.vn/

Nhưng vào giai đoạn cuối năm. Cụ thể là giai đoạn giữa tháng 10. Khi những vấn đề liên quan đến sức khỏe tài chính của cổ phiếu NVL được nói đến. Thì cũng là lúc 17 phiên giảm sàn. Trong đó có 15 phiên lệnh chất bán chật cứng hên bến hàng chục triệu cổ phiếu.

Nguyên nhân của sự kiện này thì chắc khi anh em đọc qua phần phân tích ngành BĐS cũng đã rõ. 

Novaland có thể nói là ví dụ rõ ràng nhất về sự khó khăn của ngành bất động sản. Đó là vấn đề hàng tồn kho quá nhiều và mất khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn.

Điều này là khá dễ hiểu. Khi thứ mà tập đoàn này tự hào cũng chính là thứ đang đè nặng lên vai của tập đoàn.

• Quỹ đất lớn đến tự chiến lược phát triển của tập đoàn.

Dẫn đầu danh sách những doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho lớn nhất. Là Tập đoàn Novaland. Tồn kho của NVL tăng mạnh từ 86.870 tỷ năm 2020 lên 134.485 tỷ đồng vào cuối 2022. Tới 91% tổng hàng tồn kho, tương đương gần 122.559 tỷ đồng bao gồm:

• Giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng
• Phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành

Nguồn: https://stockchart.vietstock.vn/

Với chiến lược phát triển của mình. Việc cổ phiếu NVL tập trung phát triển mạnh quỹ đất mạnh tại các vị trí trọng điểm. Có lẽ là lời giải thích chính xác nhất cho vấn đề này.

Nguồn: Dstock- Bảng cân đối kế toán cổ phiếu NVL

Nếu theo dõi sự vận động của hàng tồn kho khi phân tích cổ phiếu NVL. Anh em có thể thấy được sự tăng trưởng vô cùng mạnh mẽ trong những năm gần đây.

 Và cùng với đó chỉ số : ‘Số ngày hàng tồn’ chưa bao giờ là thế mạnh của cổ phiếu NVL.

Nguồn: dstock.vndirect.com.vn/d-rating-chuyen-sau/NVL

Novaland luôn có Số ngày hàng tồn kho thuộc Top cao nhất thị trường. 

Và nếu anh em nghĩ đây là thứ đã làm cổ phiếu NVL ngã ngựa khi rơi gần 88% giá trị? Thì chắc chắn là không. Thứ khiến cho cổ đông NVL là chính là Đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp. Hay giải thích đơn giản hơn cho anh em. Đó chính việc NVL vay quá nhiều để tài trợ cho các hoạt động phát triển dự án của mình.

• Đòn bẩy tài chính thứ đã tạo nên cú ngã ngựa của cổ phiếu NVL.

Là một trong những đơn vị đứng đầu ngành bất động sản. Novaland có được ưu thế rất lớn trong việc huy động vốn từ các nguồn. Từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu đến các khoản vay tín dụng. Tính đến thời điểm hiện tại tỷ lệ đòn bẩy Nợ/Vốn chủ sở hữu của NVL là 4.7 lần. Con số này nếu nhìn sang một ông lớn khác cùng ngành là Vinhome chỉ là 1.4 lần. Với PDR là 1.5 lần. 

Ngoài ra một điểm đáng lo ngại nữa là chỉ số Nợ vay/Ebitda tính đến thời điểm 2022 là 39.7. Và là doanh nghiệp có chỉ số này cao nhất ngành. Tỷ lệ nợ / EBITDA của công ty đo lường khả năng thanh toán khoản nợ phát sinh. Đây là một công cụ để ước tính mất bao lâu để một công ty thanh toán nợ. Mà không tính đến các biến số như khấu hao, khấu hao, thuế và lãi.

Khi tỷ lệ Nợ/EBITDA của nhà phát hành cao. Cho thấy họ có thể thực sự khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và nợ. Mặt khác, tỷ lệ Nợ/EBITDA thấp cho thấy điều ngược lại. Công ty thực sự có thể có thể làm tốt trên những gì nợ. Và do đó có nhiều khả năng để nhận được một đánh giá tín dụng cao hơn. 

Như vậy việc sử dụng Nợ vay quá nhiều. Với mục đích tài trợ cho hoạt động phát triển các dự án cao cấp của mình. Đã khiến cho sức khỏe tài chính của doanh nghiệp đang ở trong mức báo động.

Mà chính chiến lược tài chính này. Đã tạo ra một trong những điểm yếu chí tử trong mô hình kinh doanh của doanh nghiệp. Rủi ro mất khả năng thanh toán.

Nguồn: Dstock-Vndirect

Với việc thời gian bán hàng chậm. Cộng với việc bối cảnh ảm đạm tại thời điểm hiện tại của thị trường bất động sản. Cú không nghĩ việc dùng dòng tiền thu về từ bán hàng có thể thanh toán được các khoản nợ đến hạn của doanh nghiệp. Đây mới chính là thứ làm nên cú ngã ngựa lận này của Novaland.

• Rủi ro mất khả năng thanh toán và vỡ nợ.

Thống kê trong năm 2023 và 2024. Tổng nợ của Novaland và các công ty liên quan rơi khoảng hơn 57.000 tỷ đồng.

Nguồn: Thống kê các khoản nợ đáo hạn của Novaland theo thời gian. Ảnh: FIDT.vn

Từ Quý I/2023 Novaland gần như đã mất khả năng thanh toán những khoản vay đến hạn của mình.

Cụ thể, NVL đã không thể thanh toán lô trái phiếu phát hành thông qua Chứng khoán Dầu khí (PSI). Với mã NVLH2123009 giá trị 1.000 tỷ đồng. Novaland đã không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán gốc và lãi.

Thêm vào đó mới đây theo thông cáo báo chí. Novaland vừa công bố về việc sửa đổi, bổ sung các điều khoản và điều kiện của trái phiếu NVLH222006. Theo đó, NVL đưa ra hai phương án thay đổi việc thanh toán gốc lãi đối với lô trái phiếu:

Phương án 1:

Tiền gốc TP sẽ được NVL thanh toán chậm nhất vào ngày tròn 24 tháng kể từ ngày đáo hạn. Tiền lãi phát sinh trong thời gian thanh toán nợ. Được tính bằng mức lãi suất trái phiếu theo quy định tại các điều khoản và điều kiện của TP. Còn khoản nợ sẽ được thanh toán một lần vào ngày cuối cùng của thời gian thanh toán nợ.

Phương án 2: 

NVL sẽ thanh toán trái phiếu bằng tài sản. Sản phẩm bất động sản, quyền tài sản liên quan đến sản phẩm bất động sản. Thuộc một dự án do công ty con của NVL làm chủ đầu tư.

Công ty sẽ thanh toán trái phiếu bằng  các sản phẩm bao gồm:

– Bất động sản.

– Quyền tài sản liên quan đến sản phẩm bất động sản do mình làm chủ đầu tư.

Được biết, lô trái phiếu NVLH222006 được phát hành vào tháng 3/2022. Là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản đảm bảo bằng VND. Kỳ hạn trái phiếu là 2 năm, theo kế hoạch sẽ đáo hạn vào tháng 3/2024. Tổng mệnh giá phát hành là 1.500 tỷ đồng.

Có thể nói đây chính là điểm yếu chí tử mà Cú nói đến trong mô hình kinh doanh của NVL. Với một mô hình đặt mục tiêu tăng trưởng lên hàng đầu. Thâu tóm những dự án lớn và vị trí đắc địa bằng nguồn vốn đi vay. Chiến lực này tỏ ra vô cùng hiệu quả trong thời kỳ tiền rẻ. Nhưng khi các yếu tố vĩ mô thay đổi. Nó lập tực lộ ra điểm yếu chí mạng của doanh nghiệp.

3.2. Nhà đầu tư đang kỳ vọng những điều gì ở cổ phiếu NVL?

Phần này Cú sẽ không chỉ việc riêng cho những nhà đầu tư đang nhắm đến cổ phiếu NVL. Bởi vì nếu Novaland đổ vỡ, đây sẽ là một sự kiện chấn động cho không chỉ ngành bđs. Mà kéo theo đó là sự khó khăn của các định chế tài chính. Như ngân hàng hay các công ty chứng khoán.

Việc Novaland mất khả năng thanh toán nợ. Hiển nhiên sẽ dẫn đến vấn đề suy giảm chất lượng nợ trong hệ thống ngân hàng. Dẫn đến các ngân hàng liên quan phải tăng trích lập dự phòng rủi ro. Do đó, kết quả kinh doanh của nhóm ngân hàng nhiều khả năng sẽ suy giảm trong năm 2023. Chưa kể đến niềm tin vào kênh trái phiếu của các nhà đầu tư cũng sẽ ảnh hưởng rất nhiều.

Nguồn: vnfinace.vn

Theo Cú việc Novaland có thể hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đúng hạn là khá bất khả thi. Trong bối cảnh hiện tại khi doanh nghiệp khó huy động dòng tiền từ nguồn mới. Dòng tiền kinh doanh được dự phóng sẽ tiêu cực trong năm nay. Khi các sản phẩm của NVL thuộc phân khúc cao cấp. Thời gian hấp thụ hàng tồn kho chậm. Chưa kể trong bối cảnh môi trường lãi suất cao nhu cầu bất động sản là yếu.

Tính trạng cắt lỗ do lãi suất tăng và hết ân hạn lãi có thể khiến làn sóng cắt lỗ hàng loạt. Số lượng hàng tồn kho lớn cũng làm tình hình thêm xấu.

 Kịch bản  tốt nhất là Novaland có thể:

• Khoảng hơn 10 ngàn tỷ đồng sẽ đủ điều kiện để giải toả khi Novaland hoàn thiện một số thủ tục pháp lý. Nếu trong vòng 1 – 2 tháng tới, vấn đề này được giải quyết thì Novaland sẽ có nguồn vốn để hoạt động bình thường. Giúp cải thiện thanh khoản của NVL.
• Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước  cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ. Cho các dự án bất động sản từ 2 – 3 năm. Để giúp các doanh nghiệp có thời gian chờ thị trường hồi phục và hoàn thiện pháp lý dự án.
• Đàm phán được giãn hoãn nợ đối với các trái chủ.

Phần IV. Tổng kết

4.1. Góc nhìn cá nhân của Cú về cổ phiếu NVL và ngành BĐS

Chúng ta đều đồng ý với nhau 2023 sẽ là một năm rất khó khăn với các doanh nghiệp BĐS. Chúng ta có khó khăn về hàng tồn kho lớn. Nguy cơ mất khả năng thanh toán các khoản vay… Có thể nói là một bức tranh tối màu.

Nhưng với góc nhìn của Cú. Thì đây lại là cơ hội để chúng ta săn cổ phiếu giá rẻ do tâm lý e sợ bao trùm. Bởi lẽ bất động sản đã trải qua rất nhiều lần khủng hoảng. 

Ví dụ như gần đây nhất là khủng hoảng 2008. Nhưng rồi mọi thứ vẫn lại quay về chu kỳ mới của thị trường. Bởi vì nhu cầu của thị trường là luôn tồn tại. Thu nhập của người dân tăng cộng với yếu tố đô thị hoá. Là những yếu tố bổ trợ cho sự hồi phục của ngành.

P/B của nhiều doanh nghiệp cũng đã trở về vùng dưới giá trị sổ sách. Hoặc về vùng thấp so với nhiều năm.

4.2. Lời cảm ơn của Cú.

Sau bài viết này, mong anh em có thể hiểu thêm về những vấn để mà Bất động sản đang phải đối mặt nói chung. Cổ phiếu NVL – Novaland nói riêng. Cũng như tìm ra được những cơ hội đầu tư tốt trong ngành này. 

Hy vọng qua phần chia sẻ trên, anh em sẽ có thêm những kiến thức bổ ích. Ngoài ra, còn nhiều kiến thức bổ ích khác về chứng khoán mà Cú có chia sẻ trên kênh Youtube. Anh em có thể ghé kênh youtube của Cú để tham khảo thêm nhiều kiến thức về chứng khoán – tài chính.

Nếu muốn tìm hiểu sâu hơn về cách đầu tư cổ phiếu nói riêng, chứng khoán nói chung. Đặc biệt là với những anh em vừa chân ướt chân ráo bước vào thị trường. Anh em có thể tham khảo những bài hướng dẫn đầu tư chứng khoán cơ bản như:

>>Hướng dẫn đầu tư chứng khoán từ A-Z cho người mới bắt đầu

>>5 Bước hướng dẫn đầu tư chứng khoán cho F0 tuổi 30 (Nên biết)

Những bài viết này đều được Cú tổng hợp từ những kinh nghiệm đầu tư thực chiến của mình. Anh em có thể tham khảo hoặc có bất cứ thắc mắc gì có thể inbox cho Cú.

Khóa học chứng khoán cho NĐT F0 của Cú

Ngoài ra, hiện tại Cú có cung cấp 3 khóa học chứng khoán từ cơ bản đến nâng cao. Cụ thể, bao gồm 3 khóa học: phân tích cổ phiếu BĐS, chứng khoán cơ sở, và chứng khoán phái sinh. Khóa học sẽ giúp anh em:

💯 Cung cấp kiến thức căn bản từ A-Z cho nhà đầu tư cả mới và lâu năm.

💯 Thực chiến thị trường, thành thạo các lệnh giao dịch.

💯 Hiểu đúng về cổ phiếu BĐS, mô hình kinh doanh, cách biến dự án thành tiền của DN BĐS.

Vì vậy nếu anh em nào có nhu cầu, có thể đăng ký khóa học hướng dẫn cơ bản từ A-Z về chứng khoán của Cú. Khóa học dành cho cả nhà đầu tư mới và lâu năm. Chỉ cần inbox là Cú sẽ giải đáp các thắc mắc về đầu tư và khóa học cho anh em nhé!

Chúc anh em đầu tư thành công!

Các kênh thông tin của Cú

Để cập nhật thêm nhiều thông tin bổ ích về tài chính – chứng khoán, anh em có thể theo dõi các kênh của Cú theo thông tin:

| Facebook: https://www.facebook.com/CuThongThai.VNInvestor/

| Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCsk1Sln_4ju2JVyPhFcWwtA

| Tiktok: https://www.tiktok.com/@cuthongthai

| Instagram: https://www.instagram.com/cuthongthai/

| Podcasts: https://open.spotify.com/show/2QVMe6zi7toZM1YzRdUt7V

| Group cộng đồng Nhà đầu tư F0: https://www.facebook.com/groups/17609477738969